Atraso na inauguração de shoppings centers

Atraso na inauguração do shopping center e direitos dos lojistas

Por Francisco dos Santos Dias Bloch* | Foto: Shutterstock | Adaptação web Caroline Svitras

 

É notório que estão surgindo shopping centers, no País, em um ritmo extremamente rápido. Capitais, e até cidades de tamanho médio de vários Estados brasileiros, estão sendo palco do surgimento desses centros de compras e, às vezes, do surgimento de dois ou mais shoppings ao mesmo tempo.

 

Nesse cenário, os empreendedores, como é previsível, enfrentam os problemas normais de financiamento e escassez de mão de obra, materiais e equipamentos que afetam a construção civil brasileira.

 

E ocorrem atrasos na inauguração dos shopping centers. Esse problema acaba afetando, de maneira direta, os lojistas que já assinaram seus contratos de locação, prevendo uma determinada data para o início de suas operações.

 

Os lojistas, na qualidade de locatários, frequentemente pagam quantias  elevadas, a título de “luvas”, pelo privilégio de assinar um contrato de locação no novo empreendimento, e realizam investimentos relevantes em reformas e aquisição de materiais, entre outros,  para iniciar suas atividades.

 

 

Problemas

Estes inquilinos, portanto, sofrem  enormes prejuízos, quando ocorre o atraso na inauguração dos shopping centers, especialmente quando os representantes do centro comercial comunicam a data da inauguração – geralmente, exigindo a inauguração da loja naquele dia, sob pena de multa – e, depois, alteram a data.

 

O simples atraso, dependendo da situação,  pode tornar o negócio como um todo inviável para alguns empresários, que perdem o interesse na atividade que seria desenvolvida no novo empreendimento.

 

Diante dessa situação, os lojistas, ao negociarem uma solução amigável com os representantes do empreendedor, são confrontados com cláusulas estabelecidas nos contratos de locação e de “luvas” (ou, por vezes, nas normas gerais do shopping center), segundo as quais o proprietário pode prorrogar a inauguração do empreendimento quantas vezes quiser, sem penalidades – e, se o inquilino não inaugurar sua loja na data exigida, ou desistir do negócio, pagará multas pesadas. Em último caso, perderá também o dinheiro das “luvas”.

 

 

 

Argumento

Quando questionados na Justiça sobre a abusividade dessas cláusulas, os empreendedores  alegam a validade dos contratos, com base no Artigo 54 da Lei 8.245/91 (Lei de Locações), que estabelece o seguinte: “Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center prevalecerão as condições livremente  pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.”

 

Ocorre que a Lei de Locações deve ser interpretada em conjunto com o Código Civil Brasileiro, que estabelece regras mínimas de boa-fé, que devem ser obedecidas em todo e qualquer contrato. Entre essas regras, estão o princípio da boa-fé objetiva, previsto no Artigo  422, e a proibição de sujeição de um negócio ao arbítrio de uma das partes, prevista no  Artigo 122 do mesmo Código. É este último dispositivo que interessa diretamente à situação em estudo: “São lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons costumes; entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao  puro arbítrio de uma das partes.”

 

Em termos simples, nenhum contrato pode ficar inteiramente sujeito à vontade de um dos contratantes. Portanto, uma cláusula que permita ao empreendedor do shopping  center redefinir a data de inauguração do centro comercial, sem limitações razoáveis, pode ser anulada na Justiça. Por outro lado, o Artigo 22 da Lei de Locações é expresso, ao estabelecer  que: “O locador é obrigado a entregar o imóvel ao locatário em estado de servir ao uso a que se destina”.

 

Finalmente, é importante levar em conta que os tribunais brasileiros consideram perfeitamente válida a cláusula, em geral, inserida em contratos de compra e venda de  imóveis em construção, que estabelece uma tolerância de até cento e oitenta dias de atraso para a sua efetiva entrega.

 

 

*FRANCISCO DOS SANTOS DIAS BLOCH é mestrando e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP e atua no Escritório Cerveira Advogados Associados, nas áreas de Direito Imobiliário e de Direito Contencioso Cível.

Adaptado do texto “Faca de dois gumes”

Revista Visão Jurídica Ed. 92