Ônus da hipoteca que recai sobre o consumidor

Por Gláucia Gonçalves de Oliveira* | Fotos: Shutterstock | Adaptação web Caroline Svitras

Há muito tempo as construtoras vêm celebrando com as instituições bancárias contratos de empréstimos para financiarem suas obras, inclusive as construções de imóveis destinados à habitação. Contudo, muitas vezes quem paga o preço e acaba saindo prejudicado é o consumidor.

 

Visando obter verbas para a construção de imóveis, as construtoras socorrem-se aos créditos concedidos pelos bancos, celebrando com estes contratos de empréstimo. Em contrapartida, para se resguardarem em caso de inadimplemento, os bancos exigem que lhe sejam dadas garantias de pagamento; isso gerou a prática costumeira de as construtoras oferecerem a própria obra financiada como garantia de crédito, hipotecando-a em favor do banco.

 

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Ademais, a construtora ao celebrar contrato de compromisso de compra e venda com seus clientes consumidores quase sempre o realizam por meio de contrato de adesão; sendo que muitas vezes o próprio compromisso possui cláusula autorizando a construtora alienante a constituir hipoteca do terreno e de suas acessões para garantir a dívida da construtora. Isso acaba por gerar, inclusive, outra desvantagem para o consumidor que tem a intenção de financiar o bem, visto que somente poderá fazê-lo diretamente junto à construtora do empreendimento, pois devido ao ônus da hipoteca que recai sobre o imóvel os bancos se recusam a financiá-lo, já que não podem instituir nova hipoteca sobre este e, consequentemente, ficam sem uma garantia com solidez.

 

Afronta

Contudo, a fixação de cláusula que autoriza a instituição de hipoteca sobre o imóvel se realiza em flagrante afronta à legislação. Isso porque se a hipoteca se concretizou mediante uso de mandato outorgado pelo compromissário adquirente houve violação do inciso VIII do artigo 51 do CDC, que expressa ser nula de pleno direito cláusula que imponha representante (neste caso a construtora) para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor (que seria constituição da hipoteca).

 

No mesmo sentido, temos o inciso V do artigo 39 (exigir do consumidor vantagem manifestamente abusiva) e o inciso IV do artigo 51 (estabelecer obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou equidade), ambos do Código de Proteção do Consumidor, aliados à Portaria 03 de 15/03/01 da Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça, a qual dá por nula previsão contratual em que o consumidor adquirente autorize à construtora a constituir hipoteca do terreno e de suas acessões para garantir dívida da própria construtora incorporadora.

 

 

Mesmo com a legislação proibindo essa prática, as construtoras e bancos continuam a proceder dessa forma, instituindo hipoteca no imóvel destinado à venda em razão de relação contratual existente entre ambos; pois visam especificamente à obtenção de lucro. Por esta razão, o número de processos judiciais que versam sobre a hipoteca que recai sobre o imóvel adquirido pelo consumidor por meio de financiamento realizado diretamente com a construtora aumentou significativamente nos últimos anos.

 

Revista Visão Jurídica Ed. 106

Adaptado do texto “Ônus da hipoteca que recai sobre o consumidor”

*Gláucia Gonçalves de Oliveira é especialista em direito empresarial da Massicano Advogados Associados.